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Verkehrswert, Beleihungswert und Beleihungsgrenze

Ausreichend Eigenkapital kombiniert mit einem langfristigen Hypotheken-Darlehen, so wird fast jedes Eigenheim finanziert. Banken haben bei der Kreditvergabe eigene Spielregeln, die jeder Bauherr kennen sollte. Wichtig ist vor allem der Unterschied zwischen Verkehrswert, Beleihungswert und Beleihungsgrenze.

 

„Dank der historisch niedrigen Bauzinsen kann ein Eigenheim oft zu mietähnlichen Konditionen finanziert werden“, ist Claudia Rückheim von Rückheim Bau GmbH Town & Country-Lizenzpartner in Seelow und Petershagen, überzeugt. Im Klartext: Mit der eingesparten Miete können Hauseigentümer ungefähr Zins und Tilgung des Baukredits bezahlen.

 

Zugegeben, dadurch hat eine Bauherren-Familie zwar nicht mehr Geld in der Haushaltskasse. Gleichwohl gibt es einen eminent wichtigen Unterschied zum lebenslangen Mieterdasein. Denn „der Eigentümer wirtschaftet in die eigene und nicht in die Tasche eines Vermieters. Denn mit der Zeit werden die eigenen vier Wände entschuldet und sind deshalb, oft pünktlich zu Rentenbeginn, ein erheblicher Vermögenswert“, erklärt Lutz Ludwig von der LUKAS Massivhausbau, ebenfalls Town & Country-Partner in Wandlitz.

 

Grundsätzlich gilt: „Die Eigenheimfinanzierung muss passen wie ein maßgeschneiderter Anzug“, weiß Florian Haas, Vorsitzender der „Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e. V.“. Heißt: Der Bauzins sollte möglichst niedrig sein, die Zinsfestschreibung möglichst lang, ab zehn Jahre aufwärts also. Empfehlenswert ist überdies, dass kostenlose Sondertilgungen sowie – ebenfalls gebührenfrei – zumindest einmal im Jahr die Änderung des regelmäßigen Tilgungssatzes vorgesehen sind.

 

Allerdings: Nur in Ausnahmefällen segnen die Kreditinstitute eine so genannte Vollfinanzierung ab, bei der das Hypotheken-Darlehen so hoch ist wie der Kaufpreis respektive die gesamten Baukosten. Eine solche Vollfinanzierung wäre für die Institute fast immer ein zu großes Risiko. Deshalb unterscheiden die Geldhäuser bei der Eigenheim-Finanzierung zwischen Verkehrswert, Beleihungswert sowie Beleihungsgrenze. Die Details:

Verkehrswert. Bedeutungsgleich mit dem Begriff „Marktwert“. Diese beiden synonym verwendeten Begriffe bezeichnen den Wert bzw. Preis einer Immobilie, den ein Käufer respektive ein Bauherr aktuell zu zahlen bereit ist. Dieser Markt- bzw. Verkehrswert kann gutachterlich festgestellt werden. Zu diesem Zweck wird bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern das so genannte Sachwertverfahren angewandt.

 

Beleihungswert. Dieser ist eine der Grundlagen für die Höhe eines Hypotheken-Darlehens von Bank oder Sparkasse. „Dieser Beleihungswert ist im Schnitt 20 Prozent niedriger als der aktuelle Verkehrswert“, erklärt Verbraucherschützer Florian Haas. Hintergrund: Durch diese Wertdifferenz verringern die kreditgebenden Institute ihr eigenes Risiko für den Fall, dass der Eigentümer und Schuldner seinen Zins- und Tilgungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann und deshalb das Haus – etwa im Rahmen einer Zwangsversteigerung – verwertet werden muss. Beispiel: Hat die Immobilie einen Verkehrswert von 300.000 Euro, liegt der vom Kreditinstitut festgesetzte Beleihungswert in der Regel bei rund 240.000 Euro.

 

Beleihungsgrenze. Dieser ist ein weiterer Risikopuffer für den Kreditgeber. Denn die Beleihungsgrenze gibt an, bis zu welchem Prozentsatz des Beleihungswertes (siehe oben) die zinsgünstige 1a-Hypothek vergeben wird. Sparkassen und Genossenschaftsbanken haben in der Regel eine Beleihungsgrenze von 80 Prozent, Hypothekenbanken bis 65 Prozent und (Lebens-)Versicherer bis 60 Prozent.

 

Dies bedeutet für das zuvor genannte Beispiel: Die Immobilie mit einem Verkehrswert von 300.000 Euro hat einen Beleihungswert von 240.000 Euro. Bei einer Beleihungsgrenze von 80 Prozent läge die zinsgünstige 1a-Hypothek bei 192.000 Euro. Die Differenz zum Beleihungswert, im Beispiel 48.000 Euro, würde durch eine 1b-Hypothek abgedeckt, die wegen des vermeintlich größeren Risikos für den Kreditgeber einige Zehntelprozentpunkte mehr Zins kostet.

 

„In der Finanzierungspraxis können aber die Grenzen fließend sein“, weiß Florian Haas von der „Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende“. Denn erfahrungsgemäß setzen Banken bei qualitativ hochwertigen Eigenheimen den Beleihungswert spürbar nach oben. Überdies können Bauherren durch Eigenleistungen und/oder dank eines Bausparvertrages die langfristig wetterfeste Eigenheim-Finanzierung hinbekommen, selbst wenn das Eigenkapital nicht reicht.

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